商业地产项目选址:我们不能忽略的诸多要素

来源:飙马原创 时间:2018-11-30 作者:飙马

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商业地产项目的选址,对开发商来说并不陌生。在实际操作中,很多开发企业并不清楚怎样去选择商业项目的用地,或是拿到一块地后,基于城市规划、开发周期、利益驱动等原因,在缺乏进行市场调研的情况下,直接进行商业项目开发。这样激进的做法,会给后期商业地产项目的招商、销售乃至运营管理,带来许多不可逆转的弊端,需要引起我们的重视。

商业地产项目的选址,有一种很流行的说法:地段、地段、还是地段。一个商业项目的成功与否,在选定了地点的那一刻基本上已经确定他的未来。地点选得好,项目就成功了一大半。这个说法或许过于言重,但也有一定的道理。那么,什么样的地块适宜建商业项目,或者说,怎样选择商业项目的用地呢?在此,飙马机构运用近20的实操经验,为您简单梳理一下。

商业项目的选址大致可以分两步进行:

第一步:城市的选择。

选择商业地产项目开发城市时,要考虑该城市的经济水平、当地政策、文化状况、自然环境、市场供求和购买力水平等多种因素。只有充分考虑这些因素,综合取舍,再结合本企业的经济实力、发展规划等,才能选择合适的城市进行项目开发。

第二步:项目区位的确定。

商业项目的选址不同于住宅项目,项目区位的选择在贯彻方便顾客原则的基础上,应从用地区位和交通人口状况、用地物理状况、规划超前性分析三个方面进行重点分析。

1、用地区位和交通人口状况分析主要用于判断项目用地是否具有开发价值。需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料,这主要包括以下五个要素。

1)购物人口分析。包括人口的收入、购买力状况、消费习惯、消费心理以及人口的增长变化情况。

2)交通易达性。即交通便捷程度,主要取决于购物者从起点(一般是家里)到项目地所花费的时间。

3)区位情况。在城市中所处的位置,及周边现有商业情况等。

4)用地选择。包括城市交通系统是否支撑、能否提供足够的停车位、市政设施是否支撑、服务半径等因素都应重点考虑。

5)用地经济状况评估。不仅要分析论证其经济效益的可行性,还是考虑其社会效益的可行性。

2、用地物理状况分析是在完成以上内容的分析后,还需要进行实地调查,对用地的规模、形状、整体性、地形特征、高差变化和地段的可进入性、视觉可见性、地段周围环境等因素做进一步分析,判断其是否适合进行商业项目开发。

3、规划要有超前性,是因为商业项目考虑的是长期盈利,地块在未来城市发展中处于一个什么样的地位对商业项目的未来发展起着至关重要的作用。本阶段应重点分析的内容包括:拟选地在城区规划中的位置及其商业价值;是否靠近大型机关、单位、厂矿企业;未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度;是否有“集约效应”等。

从以上内容的分析可以发现,商业项目的选址对项目的成败确实起着重要作用,决不能盲目地选地从事商业项目的建设,一定要认真选择、慎重对待,即便是通过政府招拍挂程序获得的土地,也需要请专业公司提前介入,根据土地的属性、区域、区位、地段,来选择最符合市场的业态,按部就班进行开发。

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